Имена действующих лиц изменены.
В этом году ко мне обратилась Людмила за помощью продать 3-х комнатную квартиру в центре г. Гомеля, которая принадлежала ее матери. Девушка предъявила правоустанавливающие документы и доверенность, заверенную нотариально, по которой она имела право продавать квартиру. Мы заключили с ней договор на продажу объекта недвижимости и начали работать. Через пару дней Людмила набрала меня по телефону и сообщила о смерти своей матери. Также она сообщила, что намерение продать квартиру у неё сохранилось, необходимо только подождать полгода и вступить за это время в наследство.
За прошедшие два дня я уже успела найти покупателя Дмитрия, который без торга готов был приобрести данную квартиру.
Учитывая заинтересованность двух сторон в совершении сделки, я предложила сторонам подождать полгода, по истечению которых Людмила вступит в наследство после смерти своей матери и, получив документы на собственность на свое имя, сможет продать квартиру Дмитрию. Оба согласились.
Однако позже до моего сведения было доведено, что мама Людмилы при жизни оставила завещание на двоих своих родных детей, одна из которых Людмила, другой – родной брат Людмилы – Юрий, проживающий за границей. Вступать в наследство они приехали уже вдвоем.
В процессе всех этих событий, Дмитрию было предложено заключить договор на оказание риэлтерских услуг покупателю, в рамках которого будут проверены: вся история квартиры с момента создания объекта недвижимости, собственники на сделкоспособность, долги по коммунальным услугам и будет действовать страховка от Белгостраха на весь срок владения квартирой (в случае признания судом сделки не действительной, страховая компания покрывает все затраты, связанные с приобретением квартиры). Дмитрий согласился.
В назначенный день Х брат с сестрой приехали в Гомель вступать в наследство. Познакомившись с Юрием, в процессе нашей беседы, я узнала о том, что их мать имела тяжелое психическое заболевание – болезнь Паркинсона. Сопоставив все события, было понятно, что доверенность на распоряжение имуществом мама давала дочери уже с поставленным диагнозом…
В итоге все закончилось хорошо для всех сторон. Сделка была совершена. Юрий и Людмила получили денежные средства, а Дмитрий приобрел «чистую» квартиру. НО!!! Ситуация могла развернуться и другим образом!
Агентства недвижимости имеют право оказывать услуги как продавцу, так и покупателю. При заключенном договоре на оказание риэлтерских услуг продавцу объекта недвижимости, объект недвижимости проверяется только в рамках законодательства о нотариате. Ошибочно думать, что если вы покупаете квартиру у агентства недвижимости, у которого заключен договор с собственником объекта недвижимости, то риски признать сделку недействительной полностью отсутствуют.
В рамках законодательства о нотариате риэлтер проверяет существуют ли обременения или аресты, наложенные на продаваемый объект недвижимости, кто состоит на регистрационном учете в объекте недвижимости. Отсюда следует, если бы Людмиле удалось продать квартиру при жизни матери Дмитрию, а Дмитрий купил бы эту квартиру без полной проверки, как объекта недвижимости, так и собственника квартиры, брат Людмилы Юрий мог с легкостью признать сделку недействительной, так как мать, давая доверенность своей дочери, уже страдала тяжелым психическим заболеванием, а значит вероятнее всего была несделкоспособной.
Второе ошибочное мнение – нотариус полностью проверяет собственника. Нет, это не так!
Дееспособность гражданина выясняется нотариусом, исходя из его возраста, а также из способности гражданина понимать значение своих действий и руководить ими. Наряду с проверкой документов и запросами в государственные реестры нотариус самостоятельно оценивает поведение лиц, обратившихся за совершением нотариального действия, путем визуальной оценки, проведения беседы, постановки уточняющих вопросов и т.д.
В нашем случае у Людмилы была подлинная доверенность. Людмила молодая женщина, 1974 года рождения, в ее действиях явно ощущалась осознанность.
Как избежать таких ситуаций? Как купить объект недвижимости без риска признания сделки недействительной?
Совет очень простой! Обратитесь в агенство недвижимости за услугой по оказанию помощи в подготовке документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости (заключите договор с покупателем). Обязательно убедитесь, что агенство недвижимости лицензировано и страхует свои риски в страховой компании (это ваша страховка на весь срок владения объектом недвижимости). В этом случае, риэлтер обязан сделать полную проверку и объекта недвижимости и собственника (ов). Если в случае проверки выяснится обстоятельство (а), по которому сделка купли-продажи объекта недвижимости может быть признана недействительной, риэлтер вам сообщит об этом, предложит пути решения в сложившейся ситуации (если есть такая возможность).
В нашем случае, при заключенном договоре с Дмитрием (покупателем), риэлтер осуществил бы проверку на сделкоспособность мамы Людмилы, сделал определенные запросы в организации. 100% о диагнозе собственника стало бы известно. И тогда риэлтер рекомендовал бы отказаться Дмитрию от покупки данной квартиры.
Добро пожаловать!
Специалист по недвижимости Маклина Ирина.
+375 (29) 633 42 17, (А1, Viber, WhatsApp, Telegram)
